Satbara Utara: महाराष्ट्रात जमीन खरेदी-विक्री करणे हा नेहमीच भावनिक आणि आर्थिक दृष्ट्या महत्त्वाचा निर्णय राहिलेला आहे. जागेचा दर कमी आहे, लोकेशन चांगलं आहे, विक्रेत्याने आश्वासन दिलं आहे, अशा गोष्टींवर अनेक जण व्यवहार करतात. पण खरी गोष्ट अशी की, कोणतीही जमीन सुरक्षित आहे की नाही याचा एकमेव आणि सर्वात महत्त्वाचा पुरावा म्हणजे 7/12 उतारा. या कागदात जमिनीची मालकी, तिचा इतिहास, उपयोग, हक्क, बंधने आणि सरकारी अटी (Satbara Utara Important Rules 2025) लिहिलेल्या असतात. पण खूप लोक एक अतिशय मोठी चूक करतात आणि ती म्हणजे सातबाऱ्यावर शर्त आणि धारणप्रकार (DharnPrakar Meaning in Land Records) या दोन नोंदी तपासतच नाहीत! तुमच्याद्वारे नकळत झालेली ही एक चूक भविष्यात जमीन जप्तीपर्यंत गंभीर परिस्थिती निर्माण करू शकते.
सातबाऱ्यातील शर्त आणि धारणप्रकार इतके महत्त्वाचे का?
जमिनीचा व्यवहार कायदेशीर आहे की नाही, त्या जमिनीवर सरकारी अटी आहेत का, विक्रीसाठी परवानगी आवश्यक आहे का, हे सर्व फक्त या दोन नोंदींमधूनच तुम्हाला कळू शकते. जर या नोंदी सातबाऱ्यावर नसतील किंवा अस्पष्ट असतील, तर पुढील मोठे धोके निर्माण होतात:
- तुमच्या जमीन खरेदीचा व्यवहार बेकायदेशीर ठरू शकतो
- दुसरं म्हणजे सरकार जमीन जप्त करू शकते
- त्यानंतर जमिनीची विक्री नोंदणी नाकारली जाऊ शकते
- तुम्हाला सरकारी नजराणा किंवा दंड भरावा लागू शकतो
- यासोबतच कोर्टात खटले, तक्रारी, वाद निर्माण होऊ शकतात
- आणि तुमचे लाखो रुपये देखील अडकू शकतात
म्हणून सातबारा (How to Check Satbara Before Buying Land) पाहताना शर्त आणि धारणप्रकार हे दोन शब्द दिसत आहेत का, हे सगळ्यात आधी तपासून घ्या.
जमिनीचे प्रकार, कोणती जमीन सुरक्षित? कोणती धोकादायक?
महाराष्ट्र (Maharashtra Land Buying Guide 2025) जमीन महसूल अधिनियम 1966 नुसार राज्यातील जमीन तीन मुख्य श्रेणीत येते:
1) जुनी शर्त जमीन (वर्ग – 1)
ही जमीन पूर्णपणे खासगी मालकीची असते. तसेच या जमिनीच्या खरेदी-विक्रीसाठी सरकारी परवानगीची आवश्यकता नसते आणि सातबाऱ्यावर “खा” असा उल्लेख असणं महत्वाचं आहे. मात्र व्यवहारासाठी ही सर्वात सुरक्षित जमीन आहे.
2) नवीन शर्त जमीन (वर्ग – 2)
ही जमीन वतन, इनाम, पुनर्वसन, भूसंपादन अशा कारणांमुळे सरकारकडून देण्यात आलेली असते. या जमिनीच्या विक्रीसाठी तहसीलदार/महसूल अधिकाऱ्यांची पूर्वलेखी परवानगी असणे आवश्यक आहे. तसेच या जमिनीच्या सातबाऱ्यावर “शर्त लागू” किंवा तत्सम शब्द असणे आवश्यक आहे. या सोबतच परवानगीशिवाय व्यवहार केल्यास जमीन जप्त करण्याचा पूर्ण अधिकार सरकारला असणार आहे.
3) शासकीय पट्टेदार जमीन
या जमिनीची मालकी कुणाकडेही नसते, तुम्ही ही जमीन फक्त वापरू शकता. या जमिनीच्या विक्री किंवा हस्तांतरणावर कठोर निर्बंध लावण्यात आलेले आहेत. जर या जमिनीचा परवानगीशिवाय व्यवहार केला तर जमीन पूर्णपणे बेकायदेशीर ठरवली जाईल आणि सरकार कधीही ही जमीन परत घेऊ शकते.
जमीन खरेदी करताना कोणत्या गोष्टी तपासणं आवश्यक आहे?
- यामधे सगळ्यात आधी सातबाऱ्यावर शर्त आणि धारणप्रकार स्पष्ट आहेत का हे तपासा.
- त्यानंतर जमीन वर्ग-1 आहे की वर्ग-2 हे (Class 1 Land vs Class 2 Land Maharashtra) नक्की करून घ्या.
- तसेच काही सरकारी अट असल्यास पूर्वःलेखी परवानगी घ्या.
- विक्रेत्याला जमीन कशी मिळाली, वतन, इनाम, विकत, वारसा, याबाबत सर्व माहिती तपासून घ्या.
- जमीन NA आहे का, फेरफार नोंदी, मागील सातबारा सुद्धा व्यवस्थित तपासा.
- व्यवहारापूर्वी कागदपत्रे, अनुभवी वकीलकडून तपासण्या
- नकाशा, हद्द, प्रवेशमार्ग, पाण्याचा हक्क, हे सुद्धा तपासून घ्या.
कुठे कराल चौकशी?
- आपले सरकार सेवा केंद्र
- तहसील कार्यालय
- जिल्हा निबंधक कार्यालय
- भूमी अभिलेख विभाग
इथे तुम्हाला सातबारा, नकाशा, फेरफार, मालकी पडताळणी, परवानगी अशा सर्व गोष्टींची खात्री करून घेता येईल.